Crear una empresa de bienes raíces en Estados Unidos es una excelente oportunidad para inversionistas extranjeros, gracias a la estabilidad del mercado, las oportunidades de financiamiento y la posibilidad de obtener altos rendimientos. No necesitas visa ni residencia para invertir, pero sí debes seguir un proceso legal y financiero estructurado.
En esta guía, te explicamos paso a paso cómo establecer tu negocio inmobiliario en EE.UU., desde elegir la estructura legal hasta manejar impuestos y financiamiento.
1. ¿Por qué Invertir en Bienes Raíces en EE.UU.?
✅ Mercado estable y regulado (protección legal para inversionistas).
✅ Financiamiento disponible (bancos y préstamos para extranjeros).
✅ Oportunidades de rentabilidad (alquileres, ventas, desarrollo de propiedades).
✅ No se requiere visa ni ciudadanía para comprar propiedades o abrir una empresa.
2. Estructuras Legales para una Empresa de Bienes Raíces
La mejor opción depende de tu estrategia (renta, compra-venta, desarrollo inmobiliario).
A. LLC (Limited Liability Company) – La más común
- Ventajas:
- Protege tus activos personales.
- Flexibilidad fiscal (puede ser pass-through entity).
- No requiere visa ni presencia física en EE.UU.
- Recomendada para: Dueños de propiedades en alquiler o flipping.
B. C-Corporation (Para Grandes Inversiones o Desarrollo)
- Ventajas:
- Atrae inversionistas más fácilmente.
- Posibilidad de emitir acciones.
- Desventajas: Doble tributación (impuestos corporativos + dividendos).
C. Limited Partnership (LP) o REITs (Para Inversiones Pasivas)
- REITs (Real Estate Investment Trusts): Ideal si buscas invertir sin gestionar propiedades directamente.
💡 Recomendación: La mayoría de los inversionistas eligen una LLC en Delaware o Wyoming por su flexibilidad y bajos costos.
3. Pasos para Crear tu Empresa de Bienes Raíces
Paso 1: Elegir el Estado
- Florida, Texas y Nevada: Populares por no tener impuesto estatal sobre ingresos.
- California y Nueva York: Mercados fuertes, pero con altos impuestos.
Paso 2: Registrar la Empresa
- Nombre único (verificar en el Secretary of State).
- Contratar un Registered Agent (representante legal en EE.UU.).
- Presentar los documentos (Articles of Organization para LLC).
Paso 3: Obtener un EIN (Número de Identificación Fiscal)
- Necesario para abrir cuentas bancarias y declarar impuestos.
- Se solicita gratis en el IRS (puedes hacerlo sin SSN/ITIN).
Paso 4: Abrir una Cuenta Bancaria Empresarial
- Bancos que trabajan con extranjeros: Bank of America, Chase, Mercury, Wise.
- Requisitos: EIN, pasaporte y dirección en EE.UU. (puede ser del Registered Agent).
Paso 5: Comprar o Administrar Propiedades
- Puedes adquirir propiedades a nombre de tu LLC.
- Si no tienes visa, puedes operar de manera remota con un property manager.
4. Financiamiento para Extranjeros
Opciones de Préstamos:
🔹 Préstamos de Bancos Estadounidenses (requieren 30-40% de enganche).
🔹 Financiamiento Privado (Hard Money Loans) – Más flexibles, pero con tasas altas.
🔹 Socios Capitalistas (Joint Ventures) – Inversionistas locales que aportan capital.
💡 Consejo: Si no tienes historial crediticio en EE.UU., un préstamo de un banco internacional (como Citibank o HSBC) puede ser una opción.
5. Manejo de Impuestos para Empresas de Bienes Raíces
A. Impuestos Federales
- LLC: Ingresos reportados en tu país (si es pass-through).
- C-Corp: 21% de impuesto corporativo + impuestos por dividendos.
B. Impuestos Estatales
- Depende del estado (ej: Texas no tiene impuesto estatal, pero California sí).
C. Property Tax (Impuesto Predial)
- Varía por condado (entre 0.5% y 2.5% del valor de la propiedad al año).
D. Capital Gains Tax (Impuesto por Ganancias de Capital)
- 15%-20% sobre la venta de propiedades (menos si es tu residencia principal).
💡 Importante: Consulta con un contador especializado en bienes raíces internacionales para optimizar impuestos.
6. Visa para Inversionistas en Bienes Raíces (Opcional)
Si planeas mudarte a EE.UU., puedes considerar:
- Visa E-2 (Inversionista): Inversión significativa en una empresa activa.
- Visa L-1 (Transferencia Ejecutiva): Si tienes una empresa en tu país y abres una filial en EE.UU.
- EB-5 (Green Card por Inversión): Requiere 800,000−800,000−1,050,000 en una zona rural o de alto desempleo.
Conclusión
✅ Puedes comprar propiedades y abrir una empresa sin visa.
✅ La mejor estructura es una LLC en un estado con bajos impuestos.
✅ Financiamiento disponible para extranjeros (aunque con mayor enganche).
✅ Contrata un property manager si no vives en EE.UU.
✅ Asesórate con un contador y abogado especializado.
📌 ¿Listo para empezar? El mercado inmobiliario en EE.UU. ofrece grandes oportunidades, pero requiere planificación. Si necesitas ayuda con trámites legales o financieros, considera servicios como Stripe Atlas o Firstbase.io.
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